Novos alicerces no mercado
Popular na Europa e nos Estados Unidos, o empréstimo garantido pelo imóvel do tomador, conhecido como home equity, ainda é pouco utilizado no Brasil devido à falta de apetite dos bancos. Isso deve mudar. Na semana passada, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) passou a aceitar esses créditos como lastro dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Isso deve animar os bancos a oferecer mais empréstimos desse tipo. Com a nova norma, eles poderão repassar esses créditos para investidores por meio dos CRI, liberando capital para conceder novos financiamentos.
Os CRI são papéis de renda fixa que permitem às empresas antecipar o dinheiro dos pagamentos imobiliários a receber. Funciona assim: uma companhia de securitização adianta o dinheiro dos aluguéis ao proprietário de um imóvel, e passa a ter o direito de receber esses pagamentos por pelo menos cinco anos. Esses direitos, então, são reunidos em CRI e vendidos a investidores que querem uma renda garantida e, em geral, corrigida pela inflação. Isento de imposto, esse investimento é um sucesso. Hoje, um título de médio risco rende, em média, 6,2% ao ano. O rendimento dos de maior risco chega a 9,5%. Segundo a B3, há R$ 72,9 bilhões emitidos, e essa cifra deve crescer. “A liberação para que os CRI também recebam créditos de home equity tende a aumentar a emissão desses financiamentos”, diz a advogada Carolina Marcondes, do escritório Bicalho e Mollica, que solicitou a mudança à CVM.
Propiciar a expansão do crédito imobiliário por meio do mercado de capitais foi um dos argumentos de Pablo Renteria, um dos três diretores da CVM que aprovaram a mudança. “As fontes tradicionais de financiamento imobiliário não atendem à demanda habitacional brasileira”, diz Renteria. Dois dos cinco diretores foram contra a inclusão, em uma rara aprovação sem unanimidade. A divergência decorre de uma brecha na Lei 9.514, de 1997, que não explica claramente o que é um crédito imobiliário. A nova norma poderá fazer o estoque do home equity dobrar a médio prazo. Hoje, apenas 30% dos imóveis residenciais brasileiros estão vinculados a dívidas. Os 70% restantes podem ser dados em garantia. “No Brasil, esse segmento de empréstimos tem 3% da proporção do mercado americano”, diz Jonathan Camargo, fundador da London Investimentos.
Rodrigo Pinheiro, presidente do Grupo Financeiro Barigui, uma das empresas que entrou com recurso pedindo a mudança na CVM, já refez sua estratégia para 2018 incluindo as novas regras no cálculo. A carteira de crédito da companhia hoje é de R$ 300 milhões, dos quais 70% se referem a home equity. “Demoramos cinco anos para chegar a esse valor, mas nossa meta é emprestar mais R$ 150 milhões até o começo de 2019”, diz. Outras financeiras ofereçam mais crédito. Marcondes, da Bicalho e Mollica, afirma que depois da decisão, diversas empresas já a procuraram para preparar emissão de CRIs. “Isso tende a aumentar de maneira significativa esse mercado”, diz ela. (Revista Dinheiro)
