Cláusula de atraso em obra é válida

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial de um casal de compradores de um imóvel na planta. Eles alegavam ser abusiva a cláusula de tolerância no contrato imobiliário de compra e venda.

Para o casal, o incorporador, ao estipular o prazo de entrega, já deveria considerar a possibilidade de atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a informação de que o imóvel seria entregue em determinada data e, posteriormente, o prazo fosse ampliado de forma substancial.

No entanto, no entendimento do STJ, no mercado de compra e venda de imóveis na planta, “fatores imprevisíveis que podem atrapalhar a construção – como eventos da natureza, falta de mão de obra e escassez de insumos – tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de tolerância pelo atraso da obra.

A Terceira Turma pondera que a entrega do imóvel não pode ultrapassar 180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o consumidor deve ser notificado a respeito do uso da cláusula e da justificativa para a ampliação do prazo.

O relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que a compra de imóvel na planta possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido antecipadamente quando haverá a entrega das chaves.

Neste sentido, o incorporador e o construtor devem observar o cronograma de execução da obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos prejuízos causados ao comprador pela não conclusão ou retardo injustificado do imóvel.

Imprevisibilidade

Tendo em vista a complexidade do empreendimento e os fatores de imprevisibilidade, o relator entendeu ser justificável a adoção, no instrumento contratual, de tolerância em relação à data de entrega – que na verdade é apenas estimada, conforme prevê o artigo 48, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64.

“A disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade”, ponderou.

Para reforçar a sua argumentação, o relator do caso complementa que há dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, “o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente.” (DCI)