Imóveis usados de até R$ 300 mil e aluguel de até R$ 1 mil dominam mercados em São Paulo

Repetiu-se, em outubro, o comportamento que vem ocorrendo desde janeiro nos mercados de venda e locação de imóveis usados residenciais no Estado de São Paulo. Em pesquisa feita com 997 imobiliárias de 37 cidades, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECISP) apurou que as casas e apartamentos mais vendidos no mês foram os que custaram até R$ 300 mil, com 58,4% do total. Na locação, com 54,06%, predominaram os imóveis com aluguel mensal de até R$ 1 mil mensais.

As vendas em outubro cresceram 3,04% sobre setembro e o número de novas locações aumentou 4,4%. De janeiro a outubro, as vendas acumulam alta de 19,65% enquanto a locação tem saldo positivo de 21,7%.

Praticamente sem alterações em 10 meses, estes valores de venda e locação tendem a marcar o ano como padrão de preferência de compradores e novos inquilinos (ver quadro abaixo). “É o que está cabendo no bolso da maioria da população do Estado”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. Ele diz que os resultados das pesquisas mostram um “evidente descasamento” no comportamento dos mercados de construção e de imóveis usados, com consequências negativas no futuro, como aumento de preço por escassez de oferta.

“Os imóveis vendidos na planta apresentam-se deslocados em relação ao padrão de preço dominante no segmento de imóveis usados quando se constata que, na Capital, apartamentos recém-lançados para construção em três anos com pouco mais de 50 metros quadrados a até 80 metros quadrados estão sendo vendidos por preços entre R$ 600 mil e R$ 800 mil”, compara Viana Neto.

O presidente do CRECISP argumenta que essas faixas de preços mais elevadas podem atender a determinados segmentos da classe média “que estão sendo praticamente induzidos a trocar espaço por preço”, mas deixam de fora a maioria da população que busca ter sua casa própria. “Investidores que tenham visão mais acurada, especialmente estrangeiros com recursos disponíveis, deveriam enxergar nesse hiato a oportunidade de ganhar muito dinheiro com a construção massiva de imóveis mais baratos tanto para vender quanto para alugar”, pondera Viana Neto.

Vendas sobem 3,04%

A pesquisa do CRECISP mostrou que as vendas de imóveis usados cresceram 3,04% em outubro comparado a setembro no Estado de São Paulo, revertendo dois meses de queda. As 997 imobiliárias consultadas venderam 37,19% do total em casas e 62,81% em apartamentos.

O Litoral (com vendas 19,58% maiores que em setembro) e as cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (alta de 13,78%) puxaram o crescimento em outubro. As outras duas regiões que compõem a pesquisa tiveram queda nas vendas, de 8,42% na Capital e de 6,33% no Interior.

Os preços aumentaram em média 3,34% em outubro, segundo o Índice Crecisp, que mede o comportamento dos aluguéis novos e dos preços de imóveis usados nessas 37 cidades em que a pesquisa é feita mensalmente. No ano, porém, o índice acumula queda de 1,79%.

Os imóveis usados mais vendidos no Estado em outubro foram os de valor final até R$ 300 mil, com 58,4% dos contratos. Na divisão das vendas por faixas de preços, 60,19% se enquadraram nas de até R$ 4.000,00 o metro quadrado. Os descontos concedidos pelos proprietários foram em média de 7,49% nos preços originalmente pedidos pelos proprietários de imóveis situados em bairros nobres das cidades pesquisadas; de 8,36% em bairros de regiões centrais; e de 9,85% em bairros de periferia.

Foi vendida com pagamento à vista pouco mais da metade (50,96%) dos imóveis usados negociados pelas imobiliárias que o CRECISP consultou. A participação dos financiamentos nas vendas ficou em 39,12%. Os donos de imóveis venderam outros 9,09% com pagamento parcelado e os consórcios tiveram participação minoritária de 0,83%.

Locação cresce 4,4%

As 997 imobiliárias consultadas pelo CRECISP em 37 cidades do Estado alugaram em outubro, uma quantidade de imóveis 4,4% maior que a de setembro. Foram 51,53% em casas e 48,47% em apartamentos. Houve crescimento em duas das quatro regiões que compõem a pesquisa: Capital (+ 31,82%) e as cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (+ 7,41%). No Litoral e no Interior o número de novas locações caiu 7,69% e 9,89%, respectivamente.

A maioria dos novos inquilinos pagará até R$ 1.000,00 mensais, valor que corresponde a 54,06% do total de novas locações. Os donos dos imóveis concederam descontos médios de 9,41% sobre os valores originalmente pedidos nos imóveis de áreas nobres, de 13% nos bairros centrais e de 11,66% nos bairros de periferia.

As modalidades de garantia utilizadas nesses novos contratos foram o fiador pessoa física (52,81% do total), o depósito de três meses do aluguel (20,45%), o seguro de fiança (15,5%), a caução de imóveis (8,15%), a locação sem garantia (1,58%) e a cessão fiduciária (1,51%).

Devoluções e inadimplência

Nas 997 imobiliárias consultadas pelo CRECISP em outubro no Estado de São Paulo, inquilinos devolveram um total de imóveis equivalente a 86,21% das novas locações. Motivos financeiros (49,28%) e outros motivos (50,72%) foram as causas dos cancelamentos.

A inadimplência nas imobiliárias em outubro foi em média de 5,78% dos contratos em vigor, percentual que é 1,23% maior que o de setembro, quando cravou 5,71%.

A pesquisa CRECISP foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo. São elas: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.