Entenda o fundo imobiliário do governo e quais os desafios para criá-lo

O advogado Carlos Ferrari, sócio do NFA Advogados, explica que o maior
objetivo dessa estrutura é melhorar a eficiência da gestão do patrimônio da
União, reduzindo gastos e aumentando a rentabilidade. Ferrari lembra que a
administração do Estado sobre os ativos imobiliários pode ser demasiadamente
lenta e burocrática, o que faz com que os imóveis gerem mais despesa do que
lucro. Um edifício, por exemplo, além de envelhecer e perder valor, paga
impostos e necessita de constante fiscalização e manutenção. Muitas vezes,
estes imóveis nem estão exercendo função pública, e sim alugados para
propriedades privadas remuneradas, como bancos ou escolas.

“O intuito é que o ente privado vinculado a figura do fundo imobiliário
traga consigo o conhecimento da área e consiga desempenhar um papel mais
eficiente que o Estado”, explica. “É muito difícil para a União cuidar do
interesse público e também do interesse privado dentro da carteira
imobiliária que possui.”

Ao reverter os imóveis para este fundo, o Estado deixa de gerir os
propriedades mas segue dono de todas as cotas. Cabe a ele decidir se vai
liberar novas cotas para investidores ou vender e comercializar as que já
possui, reduzindo seu percentual e permitindo que o mercado absorva. “No
limite, o Governo Federal pode reduzir totalmente sua participação no
fundo.”

Para o país, a melhoria na administração é valiosa. Hoje, o custo inerente
dos ativos imobiliários gera prejuízos. Muitos, inclusive, desmoronam por
falta de manutenção. O ente privado é responsável fazer estes ativos gerarem
resultados. Inclusive, a remuneração dos prestadores de serviço que vão
administrar o patrimônio será feita por meio de uma taxa de performances.

Quanto melhor for gerido o patrimônio, melhor será a remuneração. “Com isso
é possível evitar que a administração seja ineficiente. Uma parcela
relevante do salário é vinculada ao desempenho do gestor.”

O Estado recebe o retorno do investimento como cotista, e, além disso,
passará a ter um patrimônio mais líquido, podendo se desfazer das cotas no
mercado com mais facilidade – o que também gera receita. “Mesmo que nenhuma
cota seja comercializada, os imóveis ainda serão valorizados.”

Outra vantagem da criação do Fundo Imobiliário da União, segundo Ferrari, é
que muitos dos prédios públicos que não são devidamente registrados serão
regularizados, uma vez que a dirigência imobiliária dos ativos é fundamental
para o andamento do fundo. “Muitos imóveis têm matrículas confrontantes e
características que podem não ser mais as regulares. A partir da
transferência para o fundo, essa situação é necessariamente regularizada.”

Para os investidores, a oportunidade de acessar um volume patrimonial grande
e diversificado também é valiosa. A proposta é que o Fundo Imobiliário da
União já comece com mais de 100 imóveis de diferentes naturezas (rurais,
urbanos, alugados, para venda, etc).

“Essa diversidade atrai oportunidades financeiras por excelência, a
composição dos ativos em volume e tamanho tende a trazer oportunidades de
negócios interessantes para os investidores.”

Além disso, segundo Ferrari, a possibilidade de lidar com um interlocutor
privado traz conforto e transmite segurança para o investidor, mas do que
ele teria se tivesse que negociar com o próprio agente do estado ou
ministério.

Alguns estados e municípios também possuem seus próprios fundos
imobiliários. É o caso de São Paulo e Minas Gerais. O da União deve ser
lançado na metade de 2019. Por enquanto, o projeto possui alguns desafios,
na visão de Ferrari.

“Um ponto importante é a diversificação, alguns ativos serão usados para
geração de renda e locação e outros para melhoria na manutenção. Isso são
duas coisas diferentes e podem ser segregadas em fundos diferentes”,
explica.

“O Estado tende a olhar como igual e agrupar no mesmo fundo, mas essa
estratégia pode deixar de atrair investidores. Quanto mais específico for o
ativo do investimento, mais fácil vai ser encontrar um grupo interessado em
investir nele.”

Após o lançado, os entes entes privados têm dois anos para fazer os
primeiros resultados aparecerem. “Isso é mais um desafio, uma vez que o
mercado imobiliário não se movimenta com a agilidade que se pretende.”

A estratégia de utilizar um fundo imobiliário para otimizar a gestão e
garantir lucro é utilizada no mercado desde a década de 90. Para Casalani,
“a proposta é bem-vinda, ainda que tardia, e pode melhorar muito a qualidade
dos ativos imobiliários que a União possui.” (Infomoney)