Reforma tributária inicia nova fase para o mercado imobiliário em 2026
Mudanças entram em período de transição e alteram a tributação sobre aluguéis, imóveis e cadastros patrimoniais
Foto: Carlos Bassan – A partir de 1º de janeiro de 2026, o mercado imobiliário brasileiro passou a conviver com as primeiras aplicações práticas da reforma tributária. O novo modelo entra em fase de transição e promove ajustes relevantes na forma de tributar aluguéis, ganho de capital e registros de imóveis, com efeitos diretos para proprietários e investidores em todo o país.
Uma das alterações mais sensíveis atinge os imóveis alugados para pessoas jurídicas. Contratos que não tiverem registro formal até o fim de 2025 passam a ser enquadrados no IVA dual, formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Na prática, a carga tributária pode aumentar de forma significativa, superando os percentuais atualmente aplicados nesse tipo de operação.
No segmento residencial, a implementação será gradual. Em 2026, será adotada uma alíquota inicial de 1%, considerada simbólica e voltada à fase de testes do sistema. A cobrança será ampliada de forma progressiva ao longo dos anos, com a aplicação plena prevista apenas para 2033, conforme o calendário oficial da reforma.
A legislação também permite que proprietários atualizem o valor de seus imóveis para o preço de mercado, mediante o pagamento de uma alíquota reduzida de 4% sobre o ganho de capital. Paralelamente, os municípios deverão revisar o IPTU para adequação ao novo modelo tributário, com estimativas de reajustes médios que podem ultrapassar 20%. Outra inovação é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como “CPF dos Imóveis”, que concentra dados patrimoniais sob gestão da Receita Federal.
Nesse novo cenário, apenas parte dos locadores será enquadrada na tributação sobre aluguéis, restrita a quem possui quatro ou mais imóveis alugados e renda anual acima de R$240 mil. Em 2026, a exigência será apenas declaratória, sem recolhimento, embora o descumprimento possa gerar multas.
Para o presidente da Habicamp, Francisco de Oliveira Lima Filho, o período de transição será decisivo: “A reforma traz mudanças estruturais e exige planejamento. O cronograma gradual é fundamental para que proprietários e o setor imobiliário se adaptem sem comprometer investimentos e a dinâmica do mercado”, afirmou.
