Tendência no mercado imobiliário, empreendimentos de uso misto projetam multiplicação

Os empreendimentos mistos – edifícios que têm escritórios ou apartamentos sobre galerias de lojas -, comuns até a década de 1970, começam uma retomada significativa, segundo especialistas do mercado imobiliário. Após quase três décadas de estagnação, em que a alta da criminalidade nas metrópoles alimentou o conceito dos “condomínios clube” (empreendimentos murados com segurança reforçada), o mercado projeta a volta dos edifícios com térreos abertos para o pedestre.
Em São Paulo, estimulados pelo novo Plano Diretor Estratégico (2014) e pela nova Lei de Zoneamento (2016), os projetos já começam a sair do papel e devem se intensificar tão logo o mercado imobiliário mostre sinais de recuperação.
Na opinião do arquiteto Rodrigo Izecson, sócio da JL&co gestora e consultora em incorporação imobiliária, existe hoje uma maior consciência a respeito da importância da reconquista do espaço público. “É uma reversão de pensamento decorrente das novas leis urbanísticas. A primeira medida foi orientar o crescimento da cidade para perto do transporte público, desestimulando o uso do carro. Nos trechos que receberão adensamento, foi criado ainda um mecanismo que estimula prédios residenciais a comportar outros usos, como lojas e escritórios. A ideia é ter ruas mais vivas”.
Os números confirmam a tendência: no ano anterior à aprovação do novo Plano Diretor de São Paulo (2014), haviam sido emitidas apenas 55 licenças para este tipo de empreendimento. No ano seguinte, segundo a Lei de Acesso à Informação, foram 120.
“Em toda cidade tradicional predomina o uso misto – desde as cidades antigas, gregas, medievais, hispanoamericanas, enfim, sempre houve combinação. Quanto aos casos que nos servem de exemplo em São Paulo, temos o Copan e a Galeria Metrópole, no centro, o Conjunto Nacional, na Av. Paulista e, mais recentemente, o Brascan Century Plaza, no Itaim Bibi. Lá, o térreo é uma grande praça com livraria, restaurantes, lojas e cinemas. Em cima há hotel, escritórios e apartamentos. São vários usos num mesmo terreno, e tudo muito bem desenhado.”
Ainda na capital paulista, concentram prédios mistos os bairros de Higienópolis e Jardim Paulista. No Rio, Leblon e Ipanema. Em Vitória, a Enseada do Suá e Cariacica e, no Rio Grande do Sul, Canoas e Porto Alegre.
Há fatores que determinam o sucesso de empreendimentos mistos, explica Rodrigo Izecson, da JL&co: eles ficam em regiões movimentadas, ocupam terrenos grandes, têm projetos arquitetônicos bem desenhados, além de incluírem um mix de varejo de qualidade.
O Plano Diretor Estratégico paulistano acertou ao prever este tipo de solução em locais onde há bastante transporte público, afirma o especialista: “Como o m² novo é sempre caro, não adianta instalar lojas em ruas muito calmas porque a conta não vai fechar. Em segundo lugar, é crucial que não haja escada ou obstáculos entre o nível da calçada e estas lojas. Isso é algo bem claro para quem é do varejo. Por fim, é crucial que o desenho ou o projeto arquitetônico destes conjuntos seja de qualidade”.

Antes de comprar um imóvel ou montar uma loja em um empreendimento misto, convém se inteirar dos direitos e deveres de todos os usuários.
Taísa de Lucca, advogada especializada em Direito Imobiliário e sócia de VML Advogados, frisa que todos os empreendimentos, obrigatoriamente, devem ter suas regras expressas em suas respectivas Convenções de Condomínio e Regimentos Internos, que por sua vez devem ser elaborados de acordo com as regras descritas no Código Civil. “A Convenção e o Regimento Interno têm finalidades distintas e não poderão ser contraditórios. A Convenção irá ditar as regras gerais de uso, direitos, deveres, obrigações e administração. Já no Regimento Interno, serão estabelecidas as regras comportamentais e de conduta dos condôminos.”
A advogada lembra que há regras próprias para o uso residencial (moradores) e outras para o uso não residencial (lojistas). “Algumas regras, caso haja área comum que seja compartilhada, deverão ser obedecidas por ambos. Mas, devemos analisar caso a caso, ou melhor, características de cada empreendimento”, esclarece.
A orientação de Taísa de Lucca é que aqueles que pretenderem adquirir um imóvel em condomínio, seja ele misto ou não, sempre solicitem a Convenção e o Regimento Interno previamente, para que possam ter ciência de seus direitos, deveres, normas de uso e de conduta, com suas respectivas punições em casos de descumprimento. “Mas, isso não as resguardará. Apenas fará com que saibam, antes da aquisição, quais são as regras a serem cumpridas.” (Portal Terra)