A era dos compactos

Quem olha de relance um folheto de propaganda de um imóvel, pode não ter
percebido uma mudança importante no modelo das plantas. Se antes os papéis
estampavam apartamentos espaçosos de dois a quatro dormitórios, agora a
estratégia de venda das incorporadoras do país é outra: os imóveis
compactos. Até o ano passado, o público-alvo da construtora Mitre Realty,
que atua há 55 anos no mercado imobiliário, era preferencialmente de
famílias de alta renda, com interesse em apartamentos de ao menos oito
cômodos na capital paulista. A crise do setor fez a empresa mudar os planos.
A partir de agora, 20% de todos os novos empreendimentos serão dedicados aos
apartamentos de até 45 m². “Os investidores perceberam que há uma procura
por unidades menores e, por isso, fazem a compra no lançamento pensando na
locação”, diz Fabrício Mitre, presidente da construtora, ressaltando que a
tendência de buscar apartamentos menores, visando a mobilidade, uma vida
econômica e prática, já ocorre em países desenvolvidos. “Agora, vemos um
amadurecimento no mercado brasileiro”.

A estratégia vem se mostrando acertada. No fim de setembro, o projeto Haus
Mitre, no Butantã, bairro da zona Oeste de São Paulo, vendeu, em menos de
cinco horas, todas as 140 unidades de estúdios disponíveis com previsão de
entrega em 2021. “Faz muito tempo que eu não via um movimento de vendas como
esse”, diz Adevair Gois, corretor que coordenou o processo de vendas.
“Voltamos ao patamar de cinco anos atrás.” Entre 2008 e 2013, o mercado
imobiliário brasileiro viveu uma fase de valorização. Mas o fim do boom do
setor veio no ano seguinte, quando as vendas de imóveis despencaram 40%.
“Quando a economia mostrou sinais de enfraquecimento, o mercado de trabalho
começou a desacelerar e o acesso ao crédito imobiliário ficou mais
restrito”, afirma Bruno Oliva, economista da Fundação Instituto de Pesquisas
Econômicas (Fipe).

A percepção era a de que o setor caminharia para o fundo do poço. Em parte,
essa realidade se confirmou. As vendas ainda estão em baixa. Mas há uma
exceção: os imóveis de pequena metragem. No ano passado, 18,3 mil
apartamentos com menos de 45 m² foram lançados na Grande São Paulo. Para
efeito de comparação, esse número não passava de 4 mil unidades em 2009. Em
vendas, os estúdios respondiam por menos de 8% do total naquela época. Hoje,
ultrapassaram 50%. “Há um crescimento muito forte de pessoas morando
sozinhas, sejam idosos, estudantes, solteiros ou divorciados, o que fez
aumentar a oferta de imóveis nessa tipologia”, diz Flavio Amary, presidente
do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). “E o mercado só produz o
que existe de demanda para ser atendida.” Dados do Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE) embasam esse cenário: em dez anos, houve
acréscimo de 4,4 milhões de brasileiros vivendo sozinhos, sendo a maioria
dessas pessoas com mais de 50 anos. Segundo Amary, as vendas dos
apartamentos compactos impulsionaram bons resultados no setor, que registrou
a primeira alta em 2017 após três anos de queda.

Outros fatores também ajudam a compor o quadro. O preço, a localização e a
as áreas de lazer fazem parte dos atrativos que provocaram mudanças no
perfil do comprador. Até julho deste ano, 58,7% de todos os imóveis vendidos
em São Paulo possuíam metragem reduzida. Um dos empreendedores por trás
desse mercado é Alexandre Frankel, fundador e presidente da Vitacon,
construtora especializada em imóveis compactos. Só para se ter dimensão do
mercado, dois empreendimentos lançados este ano na capital tiveram todas as
unidades de 45 m² vendidas no fim de semana de lançamento. A Vitacon
entregou mais de 52 prédios com esse perfil. No total, foram 8 mil unidades.

A expectativa é lançar mais 2,1 mil apartamentos distribuídos em nove torres
até o fim do ano. “Os imóveis de metragem elevada, que era o padrão de
antigamente, já não fazem mais tanto sentido”, diz Frankel. A estratégia do
empresário é investir em terrenos próximos de transporte público para
facilitar a mobilidade de quem compra esse tipo de apartamento. Além disso,
ele trocou o espaço interno da residência por uma oferta maior de serviço
nas áreas comuns do edifício. “O grande diferencial dos compactos é que eles
oferecem uma série de opções coletivas, como lavanderia, ferramentas, sala
de jantar e espaços de coworking, que não precisam estar mais dentro da
residência. As necessidades de consumo mudaram”, afirma Frankel.

As facilidades oferecidas nesses empreendimentos atraíram Carlos Caporal, de
52 anos. O empresário trocou um imóvel de 65 m² por três de 37 m² na região
oeste de São Paulo. São apenas 3 de minutos de caminhada até a entrada
principal da estação Butantã do metrô. “Eu não conhecia esse modelo de
imóvel. O que mais me motivou foi toda a funcionalidade que o prédio oferece
e a estrutura no entorno”, diz Caporal. “Em termos de investimento, fica
muito mais fácil fazer negócio com um apartamento de um dormitório do que
com outro de dois ou três”.

Assim como o empresário, quem tem plano de alugar o imóvel ao receber as
chaves encontra um momento de boas oportunidades. O valor de locação de
apartamentos de um dormitório em São Paulo está em alta. Em agosto, o
rendimento obtido com o aluguel bateu 5,8% em 12 meses, segundo a Fipezap. O
projeto Luminus, da Mar Incorporações, no bairro Jardins, é um exemplo.
“Pelo menos metade das nossas vendas foram para investidores”, diz Alexandre
Suarez, sócio-diretor da Mar. “Nós só conseguimos fugir da crise porque
enxergamos uma demanda reprimida de apartamentos desse porte em bairros mais
antigos da cidade.” Com previsão de entrega para outubro de 2020, 60% das
unidades do Luminus foram vendidas em cinco meses.

O aumento de oferta dos imóveis nanicos na maior cidade do País é
impulsionado pelo preço elevado dos apartamentos espaçosos. Naturalmente, no
caso dos compactos, o valor também é menor. Um levantamento com base nos
anúncios do site Zap Imóveis, feito a pedido da DINHEIRO, mostra que o preço
médio do metro quadrado de apartamentos com até 45m² é cerca de 37% mais
barato em relação àqueles com tamanho entre 45 m² e 90 m². A cidade de São
Paulo, segundo a sondagem da Zap, soma a maior quantidade de ofertas de
apartamentos tipo estúdio. “Quanto mais urbanizada for uma cidade, maior é a
procura por habitações em áreas centrais e lotadas de facilidades”, diz José
Augusto Aly, arquiteto e professor de urbanismo da Universidade Mackenzie.
“É inegável essa transformação no País e ainda há um potencial enorme dos
imóveis menores para ser explorado. Pelo menos para os empreendedores, os
estúdios são uma mina de ouro.” É fato que o sucesso dos empreendimentos
compactos já marca uma nova era na geração de imóveis. O empurrão foi dado.
Resta saber se, com tantos empreendimentos no cardápio, a demanda veio para
ficar. (Isto è Dinheiro)

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