Equilíbrio na oferta e demanda nos galpões ficará para 2020

Apesar de ter perspectivas melhores para o consolidado de 2017, o mercado de condomínios logísticos Classe A brasileiro ainda deve esperar pelo menos de três a quatro anos para atingir o ponto de equilibrio entre oferta e demanda, chegando a taxas de vacância entre 15% e 17%.

Para o resto do ano, a projeção da vice-presidente da Colliers International Brasil, Paula Casarini, é a taxa de vacância fique em torno de 25%, o mesmo índice atingido pelo setor em 2016, mas dois pontos percentuais abaixo da média do primeiro semestre deste ano. “O mercado tende a ficar saudável [de agora em diante]. No segundo trimestre tivemos uma absorção bruta de 280 mil metros quadrados (m²), volume 31% maior que o primeiro trimestre. Isso mostra um começo de retomada”, afirma.

Como consequência, ela acredita que a absorção líquida possa apresentar um desempenho um pouco melhor que o observado em 2016. “No primeiro semestre tivemos uma absorção líquida de 109 mil m², quase 50% do atingido em 2016 [279 mil m²]. Como o segundo semestre tende a ser melhor que o primeiro, acreditamos que a absorção líquida possa superar o desempenho do ano passado”, explica.

Dois fatores que devem ajudar na melhora do desempenho no segundo semestre, de acordo com a executiva, são a desaceleração no número de entregas de novo inventário e os indicadores macroeconômicos, como a estabilidade na taxa de desemprego e a retomada gradual do consumo. “O mercado de logística está diretamente ligado ao consumo e percebe-se que o indicador começa a acelerar, além de ter no segundo semestre a temporada de final de ano que tem um pico de compras de fato”, cita.

Mesmo assim, níveis de vacância similares ao visto em 2013, quando o mercado estava com uma taxa de 18%, ainda deve demorar entre três e quatro anos. “Isso com sorte, se nenhum outro fator econômico ocorrer”, destaca.

Em São Paulo – estado que possui cerca de 62% do inventário existente -, as regiões que devem ter uma retomada mais rápida são Gurarulhos, Cajamar e localidades próximas ao Rodoanel Metropolitano de São Paulo. “Em Cajamar, por exemplo, a taxa de vacância no primeiro semestre estava em 29%, mas nessa conta entra um empreendimento que foi entregue no final do período. No terceiro trimestre já teremos um resultado diferente com uma diminuição.”

Ela ainda cita as sete cidades do ABCD, que faz parte da região metropolitana de São Paulo, e também deve ter bom desempenho. “Lá existe uma maior dificuldade de licenciamento ambiental , mas é uma região que tende a ocupar bem e rápido”, analisa.

Já no Rio de Janeiro, as áreas que estão apresentando e devem manter o bom desempenho são o inventário no eixo da Avenida Brasil que no segundo trimestre estava sem vacância; Pavuna que ficou com 13% e Duque de Caxias que deve começar a apresentar melhores resultados no segundo semestre.

Para além do eixo Rio-São Paulo, as regiões Sul e Nordeste são mercados promissores e devem ter boa demanda. “Não será um estouro, mas já tem demonstrado um aumento na procura. No segundo trimestre, a região Nordeste teve uma taxa de vacância de 14%, mais saudável que o Sudeste e isso tende continuar.”

Valorização

Segundo a executiva, de 2014 até hoje a oscilação do preço pedido não teve muita alteração e isso deve permanecer. A diferença entre o preço pedido e o transacionado, no entanto, tende a diminuir com a retomada do mercado. “Entre 2014 e 2015 a diferença estava entre 10% e 15% e entre 2015 e 2016 estava entre 15% e 20% e em alguns pontos 25%. Essa diferença deve voltar a se aproximar”, relata Paula.

A projeção da Colliers é que no segundo semestre o novo inventário chegue a 433 mil m². “Em 2018 já temos anunciado 190 mil m² e em 2019 foram divulgados 110 mil m² até agora”, conclui Paula. (DCI)