Imóvel de alto e médio padrão voltam ao radar do construtor

Se em 2017 grande parte do desempenho do mercado imobiliário na cidade de São Paulo se apoiou no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) neste ano o cenário deve mudar um pouco. Agora, a expectativa é que os imóveis de médio e alto padrão ganhem espaço no comércio de imóveis novos. “Acreditamos em um aumento do Valor Geral de Vendas (VGV) neste ano, mesmo com uma projeção de manutenção do número de lançamentos”, afirma o economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci, citando a perspectiva de uma maior diversificação dos lançamentos.

Em 2017, o mercado imobiliário teve incremento relevante da participação de imóveis do segmento MCMV (de 23% em 2016 para 36% das unidades lançadas em 2017) e de empreendimentos de menor valor agregado. Entre as tipologías mais presentes nos lançamentos do ano passado, 67% das unidades foram de dois dormitórios, 58% possuíam área útil menor do que 45 metros quadrados (m²) e 50% tinham preço total de até R$ 240 mil. Para este ano a projeção é que o número de lançamentos em outros nichos, como o médio e alto padrão ganhe espaço.

De acordo com o balanço do Secovi-SP, as unidades lançadas nos nichos fora do segmento popular, passaram de 14,308 mil, em 2016, para 18,090 mil, em 2017, apresentando um aumento de 26,4% no período. Já no caso do MCMV, o executivo acredita que ainda seja cedo para projetar. “Não sabemos se o segmento tem as mesmas condições de fazer o número de lançamentos que fez no ano passado”, diz.

Em 2017, o segmento quase triplicou o número de lançamentos vistos em 2016, passando de 4,154 mil unidades para 10,343 mil em 2017. “Po risso nossa posição mais conservadora [de manter o número de unidades lançadas].”

O volume total de unidades lançadas – considerando todos os segmentos – em 2017 rompeu um ciclo de retração de três anos, atingindo alta de 48% ante 2016, ou seja, 28,7 mil unidades no período. Mesmo abaixo da média histórica – de 27,4 mil unidades –, as vendas também apresentaram alta significativa de 46% no ano passado, chegando a 23,6 mil unidades. “A projeção para este ano é que as vendas cresçam entre 5% e 10%”, sinalizou o economista.

Outra questão que tende a melhorar, segundo ele, é o preço do m² para imóveis de lançamento, a partir do segundo ou terceiro trimestre. De acordo com dados da entidade, no ano de 2017, o valor do m² apresentou variação nominal de -0,4%. Considerando o Índice Nacional de Custos da Construção – Disponibilidade Interna (INCC-DI) do período, a queda real chega a -4,4%. Para o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary, um debate importante na agenda do setor é a regulamentação dos distratos, que entrou no legislativo como uma das 15 pautas prioritárias, após a postergação da reforma da previdência. Além de dar segurança jurídica para as empresas do setor, a possibilidade de uma regulamentação, deve tirar o caráter especulativo dos investidores.

Para Amary, hoje essa regulamentação chega a ser mais importante para o setor que a própria reforma da previdência, muito apoiada pelas entidades a construção. Entre os textos existentes sobre o tema estão o projeto de lei do senador Romero Jucá (MDB-RR) e o relatório do deputado José Stédile (PSB-RS). Outra questão citada por ele como importante é a “calibragem” da Lei de Zoneamento, que apesar de não afetar no curto prazo o setor pela participação do total de projetos no mercado, tende a impactar no médio prazo. “Hoje apenas 27% dos projetos aprovados são da legislação atual.” (DCI)